杭州物业管理亮新规

　　10月1日，新版《浙江省物业管理条例》刚刚实行。近日，杭州市房管局又出台了包括《业主委员会委员选票》、《解聘物业公司表决意见单》、《选聘物业公司选票》、《业主委员会成立/换届备案表》等20个示范文本。这两项举措无疑是给浙江的物业管理市场打了两剂强心针，使得原本显得混乱的物业管理市场逐步走上正轨。
　　规范建设滞后
　　如果说如何把房子造好，让居住者满意是开发商的义务，那么如何管理好住宅小区的秩序，提升物业居住价值无疑是物业管理公司的义务。但是目前看来，这个行业存在的问题不少。
　　“现在行业的问题，主要体现在纠纷较多。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生表示，由于物业管理出现的时间并不长，作为一种新兴的运作管理模式，还存在不少问题。
　　据有关部门调查显示，目前杭州住宅小区物业管理存在的问题主要是因为相关的法律、法规还不健全，一些问题出现以后不能依法进行合理解决。从而使得开发商、业主和物业公司之间产生误会，进入恶性循环。
　　“目前的杭州物业管理市场就像跷跷板。高中端物业管理良好，低端物业或偏低端物业管理较差。”浙江阳光顾问有限公司总经理余先锋表示。
　　“其实珠三角、长三角的物业管理已经比较规范。”浙江中都物业管理有限公司副总经理韩永军认为，行业从业人员待遇低、法律法规尚不健全成为困扰行业发展的主要因素。“随着管理水平的不断提高，物业管理工作将不仅仅单纯局限在安全和保洁，它将承担起更多社会职能。”在赵杭生看来，任何一个新生行业其法律法规都是在探索中进行的，因此在一定阶段存在滞后性也可以理解。
　　据调查，杭州高中端物业相对集中于绿城、南都、耀江、中都等品牌物业管理公司。而几乎所有的小区，其物业管理的主要矛盾相对集中于业主委员会与房屋开发商、物业公司以及政府相关部门之间。分析原因，余先锋认为造成高低端物业管理质量差距大、各方矛盾突出的原因，除了法律法规尚不健全、物业公司良莠不齐以外，业主素质的高低，市场对物业管理行业的认知等都在左右着矛盾的变化。
　　统一文本管理
　　“新条例的出台，为我们今后工作的开展提供了极大便利” ，韩永军表示， 20个示范文本涵盖内容广泛，包括了小区业主大会召开、业委会选举、换届、备案和物业公司解聘、选聘等方面。“这20个示范文本对小区物管的各项流程均做出细致规范，今后杭州各小区居民选聘物业公司，选举业主大会，只需下载表格填空就可以了。”
　　“以前办这些事情都要咨询律师，还要到其他小区去学习经验，现在完全不必了。”杭州某小区业主委员会张女士表示，示范文本为她们工作的开展提供了便利。
　　据了解，此前杭州在物业管理示范文本方面，并没有统一的格式文本。“此次统一示范文本的做法，主要目的在于规范物业管理，进一步缓解物业矛盾。用相对统一的文本形式，把物业管理的各个流程规范起来。”杭州市房管局物业管理监管处处长何师柱介绍。
　　从10月1日起，新的《浙江省物业管理条例》将对过去未明确的物业收费、房屋保修金以及业主法律地位等问题给予明确。《条例》规定，开发商必须提供房屋保修金，建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地县级物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。建设单位不按规定交纳物业保修金的，由县级以上物业主管部门责令限期交纳。
　　《条例》还明确了业主委员会的法律地位。业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。另外《条例》还规定，物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督；实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。
　　赵杭生认为，此次出台的条例和示范文本，将对规范杭州物业管理起到积极作用。
　　　　　　　　　　　　　　　　　摘自《中国建设报·中国楼市》