“外资设限”新政策(即“171号文件”)今年7月出台后，众多香港及海外房地产开发商与投资机构一方面对国内政策和市场环境的变化表示深度关切，项目筛选和投资决策更趋审慎，但另一方面，他们在内地寻找合适发展机会的热情丝毫未减。
近期最显著的案例，便是德意志银行RREEF基金收购珠海住宅项目50%股权，以及恒基等多家香港知名开发商大举增发融资，扩大内地土地储备。这表明，对香港及海外房地产投资者而言，“外资设限”新政策并没有动摇其进入中国内地市场的决心和信心。
事实上，新政策与其说对他们设置了种种限制，倒不如说是为其加速拓展内地市场提供了更为规范和透明的制度平台，这具体表现在以下三个“区别对待”上：
第一，“投资”和“投机”区别对待。新政策通过提高准入门槛和严格管理程序，将投机型外资过滤出局，为投资型外资确立了更为规范的游戏规则，保障长期投资者的利益。对摩根士丹利和德意志银行RREEF之类全球性房地产基金而言，中国市场是它们全球投资布局策略的一个重要组成部分，它们看重这里的长远发展潜力，诸如“市场存在原则”、“注册资金比例”、“外汇进出管理”等条款，并不会给这些实力雄厚的外资基金造成太大障碍，其中国投资策略既已铺开，没理由轻易收缩。
第二，境外个人投资者与机构投资者区别对待。境外个人投资者在内地过多购房，会让市场需求虚高，对房价控制产生负面影响，在保障境外个人实际需要的前提下，限制购房数量有其正当性。而对机构投资者来说，除了要打击某些外资机构大量囤积住宅物业，导致房价过高的炒作行为外，外资中的开发性投资(以住宅为主)和长期收益性投资(通常是住宅以外的泛商业地产项目，包括写字楼、服务式公寓和商场物业等)，只要建立健全完善的市场法则，则没有限制和打击的必要。
第三，“对内调控”与“对外调控”区别对待。在目前的国内房地产市场中，外资无论是开发量还是物业收购量，所占的实际份额并不大，国家宏观调控成败的关键主要是看内部调控的效果，对外资的调控只是一种辅助手段。
与此同时，我们注意到，“外资设限”新政策出台后，各地方政府的实施细则仍然未见大面积落实。预计明年上半年几个主要大城市应有一些跟进措施，但不管怎样，各地政策的基调应该是“设限”而非“限死”，仍会为外来投资保留较大的灵活性和回旋空间。
展望2007年，我们认为开发型外资的投资热将会持续，投资目标将进一步向二三线城市扩散。毕竟中国房地产市场相当巨大，即使部分一线大城市出现“泡沫”，更多的二三线城市的楼市仍处于启动期或成长期，相信类似德意志银行RREEF进军珠海这样的案例，不会是个别现象。(作者为香港中原地产集团属下森拓普研究中心总监)
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