戴德梁行研究顾问及估价部助理董事王红认为，虽然距离北京较近，但天津在总部经济建设中并非全无作为，需要充分认识自身优势，差异化发展几个产业：一、物流行业。天津港货运吞吐量已经跻身世界第六位，而且增速惊人，这是天津相对于内陆城市北京的最显著优势。另外天津机场为货运机场，和北京客运机场形成显著差异。依托天津港及空港，天津最有可能、也最有资格成为物流企业在华北区乃至整个中国的总部；二、金融证券行业。由于天津被确定为中国经济第三极、滨海新区被确定为国家战略，一系列金融创新政策都在天津试点，包括最近为传媒所关注的、极可能落户天津的证券柜台交易市场，金融证券业已经成为天津经济的一个亮点。而金融证券业也是写字楼尤其是甲级写字楼的主力客户。据21世纪不动产写字楼部主管刘春莹透露，近期便承接有相当数量金融机构寻租业务。

　　另外一个对于写字楼需求增势明显的便是房地产企业。记者通过对天津代表性写字楼项目津汇广场、ICTC调查发现，入驻ICTC的有大量知名地产企业，如金地地产、中新置业、富士地产，以及知名经纪公司如金丰易居，传媒如天津搜房网，总数达15家，占据整个写字楼的30%以上租务份额，入驻津汇广场的地产类企业也有和记黄埔、戴德梁行等8家。

　　随着天津地产开发增速，各大公司纷纷进入天津，或扩大开发量，如新加坡吉宝置业在津吞地320公顷，富力地产、远洋地产均有大型开发计划，远远同期超过在北京的开发规模，在其全国开发版图中也占据极其重要的位置。此类地产企业随着在津开发量的增加，可以预见，其公司地位也相对提升，大有升格为区域总部之势，对于写字楼的需求也将水涨船高。

　　地产形势整体向好对上下游服务企业的影响也非常明显：如记者了解到知名地产机构中原地产由于业务发展迅速，而大幅度扩充办公场地。

　　新客户增量不足

　　换房（RELOCATION，直译为布局变换）分为三种情况，一是经营业绩上升、经济实力增强需要扩充办公规模，如马士基由于业绩扩大，一部分搬迁至金皇大厦，一部分搬迁至津汇广场；另一方面是由于经营不善，从较好的写字楼搬迁至租金水平较低的写字楼；还有一种是原本租赁写字楼的客户自购写字楼。但是不管是采取哪种方式，均是取此则弃彼，如同猴子掰包谷，对写字楼整体市场没有产生新的需求。

　　据戴德梁行商业楼宇部项目总监张亚颂介绍，在其负责营销的写字楼项目中，换房率达70%，部分项目甚至超过这个比率。蓝钻·国际总经理卢世骍介绍，购买蓝钻·国际客户中，90%以上客户现有的办公场所是租赁的，购买写字楼的同时将对原租用的写字楼退租，这部分客户占到了其总客户的60%以上。于是在写字楼市场，我们看到的都是一些“熟悉的身影”在各大写字楼之间闪转腾挪，而新加入写字楼租务市场和购买市场的客户增量保持在一个较低的水平线上。同时记者在调查中发现，写字楼市场的投资比率过小，据调查，文华中心、金星河畔写字楼部分其客户中纯粹为投资的仅为10%，金皇大厦、泰达大厦、蓝钻·国际等比率较大，但也仅为30%，和上海、北京等地购买写字楼投资蔚为风气形成显著对比。

　　“问渠哪得清如许，为有源头活水来”，换房率过高、投资率过低从侧面反映出天津写字楼新客户增量不足、第三产业不够发达的现状。不过情况也在迅速变化中。据21世纪不动产写字楼部主管刘春莹介绍，在委托其寻租的客户中，除了原来天津写字楼的传统类型客户外，还有大量的网络、软件开发、创意产业公司，其中不乏由北京及外地进津发展的知名企业。这些企业均属于天津经济结构中最缺乏的第三产业类企业，其大量进军天津市场表明，虽然天津的大开发仅为开局之年，但魅力已初显，除了由于国家政策倾斜而落户天津的大型项目如空中客车等，还吸引了大量服务性企业的到来，经济微观层面改善，将对于中低端写字楼市场持续发挥影响。

　　商住楼争食写字楼市场

　　商住楼是中低档写字楼的有力竞争者。2006年，天津写字楼市场新增项目约12个，总建筑面积约为39万平方米，而年度住宅开发量在1000万平方米以上，双方的建筑面积之比接近30：1。而据天津某研究机构抽样调查，有50%的被调查者表示所在居民楼内有民宅商用的现象。广大的商住楼以及商住现象必将对写字楼市场，尤其是中低端写字楼市场产生重要的影响。

　　商住楼具有明显的价格优势，如商住楼中较为知名的罗马家园200平方米的出租面积，租金为8000元/月，折合成写字楼仅为1元多钱每天每平方米。另外，无论是按揭贷款还是物业管理费，住宅楼要明显低于纯写字楼。

　　中原地产投资分析师崔凯表示，商住楼以住宅立项，行使写字楼功能，归根结底只是一种过渡产品，适应于一些实力还不够雄厚的中小型企业，也和经济发展的阶段有关。随着经济发展，以及出于城市形象的考虑，一些城市已经开始实行“住宅禁商”。广州、厦门已于2005年5月1日和6月1日开始实行“住宅禁商”，今年6月份北京也推出住宅禁商令，使乙级写字楼租务市场暴涨五成。