“2006年度外资整购沪上成熟物业成交金额达20亿美元，同时海外核心基金2006年首次进入上海房地产投资市场，标志着目前上海的房地产投资市场已正式进入成熟期。”有报告指出，不同的细分物业市场，在2006年呈现出多样不同的发展情况，总体上来说，商用地产发展强劲，而住宅市场动荡低迷，其中豪华公寓的租金水平全年下跌约3.4%。
核心基金首次进入
根据研究报告表明，去年7月末限制外资投资房地产的171号文件颁布前后，外资在沪收购项目交易数量分别为9宗和8宗，外资投资成交额分别为10.9亿美元和8.35亿美元，“限外政策”对上海物业投资市场并没有产生实质影响。其中，摩根士丹利收购东海广场、Pacific Delta 收购合生国际大厦、花旗集团收购大宁国际商业广场、腾飞集团收购海洋大厦、Treasury Holding 收购华山国际总部、SEB Immobilien 收购新茂大厦等7个主要投资项目交易总建筑面积达440457平方米，投资额约12亿美元。
高力国际华东区董事总经理翁琳透露，新茂大厦从一家投机型的基金，被转卖给了一家核心基金，这一投资案例是上海房地产投资市场一个重要的发展标志。用她的话来说，这种核心基金是第一次进入上海房地产市场，他们看到上海房地产投资市场是稳定的，而不是高风险的，这也预示着上海的房地产投资市场已经进入一个成熟期。
商房强劲住宅低迷
报告同时表明，上海的房产市场由于受到持续的政策的影响，依然呈现出比较动荡和变化的态势。不同的细分的物业市场在2006年也呈现出多样不同的发展情况，总体表现为商用地产发展强劲而住宅市场低迷，豪宅市场上只有酒店式公寓保持较好的发展势头。
2006年跨国金融机构对于甲级写字楼的需求依然十分强劲，而2006年全年写字楼供给量只有23万平方米，从而使空置率在第四季度降到3-4%左右的低水平。同时，这种需求和供给的不平衡也导致了租金和售价不断上升。尤其前三季度上海甲级办公楼的平均成交租金增长率都在10%以上，全年售价的增速也在10%以上。
豪华公寓市场的市场基本面低迷，到第四季度空置率增加到19.1%。而空置率的显著增加也导致租金比去年同期下降了12.1%，06年豪宅物业租金水平整体下降3.4%。不过服务式公寓在繁荣的旅游市场以及受高端酒店缺乏影响的带动下，成为豪宅市场的一枝独秀，租金到2006年第四季度增长到每月每平方米33.98美元，比去年同期增长了7.8%.。但由于短期客的波动性及部分客户的流出，到2006年年末，服务式公寓空置率比去年增加了7.64个百分点，达到16.25%。
高端物业走向成熟
翁琳预计，2007年对于国内的物业市场来说，相对于2006年的急剧变化将保持稳固的发展，上海的高端物业市场正在走向成熟。
甲级写字楼市场由于2007年更多的新项目投入市场，总供应量45万平米，需求和供给将达到平衡，尤其是浦西地区的供不应求情况将得到缓解。主要的新增供给如恒隆广场二期已取得超过70%的预租率，东海广场项目也已有较多租赁意向，而租金预计将稳定为一位数的增长。整体上，空置率将基本保持在不高于5%的水平。而与往年相比，租金增速有所放缓，基本保持一位数的增长，而售价将保持平稳。在2007年，估计外资机构投资者对于高档办公楼的收购将继续保持活跃。
2007年将有约41.6万平方米的购物中心投入市场，其中83%为位于新兴商业区。随着城市规模和人口的发展，市场将进一步细分以满足不同区域市场的需求。而市中心由于其得天独厚的优势将继续保持其高速的发展步伐，市中心空置率在2007年预计将为9%，租金年增长7-9%。
豪华公寓市场由于大量供应，2007年空置率将延续上涨趋势，受此影响豪华公寓的租金将继续下降，保持2006年的相近态势。服务式公寓则进一步向酒店靠拢，即空置率与租金将同时上升。别墅市场2007年的新增供应也会对租金增长造成影响，而禁止土地用于别墅建设的政策对于别墅供应的影响将在2008年突出体现。
