戴德梁行发布最新的2006年上海房地产市场报告显示，海外机构投资者去年在上海投资房地产的总成交价值超过180亿元人民币，总成交面积达到100万平方米，均达到2005年的3倍水平。

　　外资投资多元化

　　戴德梁行投资部董事叶建成给记者提供了一组可对比的数据：海外机构投资者2005年在上海投资房地产的总成交价值约65亿元人民币，总成交面积约32万平方米，而2006年这两个数字均已破百。

　　除了“限外”政策影响有所放大的7、8两月，从2006年2月到12月，海外机构投资者去年在上海的投资动作几乎没有停止过。外资投行大鳄逆流而上，除传统青睐的写字楼外，开始“通吃”住宅和商铺各类物业，投资种类日益多元化。

　　不同于2005年办公物业一枝独秀的局面，去年外资对上海住宅物业总收购投资金额从2005年15％的比例上升至近30％。

　　“商铺的投资比重有所下降，由25％左右跌至11％。但这并不说明投资者的兴趣发生偏移，优质商业项目依然是基金追捧的对象。”叶建成说。
仲量联行提供的《2006年投资交易一览表》显示，今年由外资收购的15笔大宗物业项目，交易金额已逾20亿美元，其中写字楼项目有5宗，涉及金额近9亿美元。

　　叶建成认为，2007年海外机构投资者对国内房地产投资的态度依然积极。按照他的预期，“投资类型仍会集中在写字楼、服务式公寓、优质商场、物流仓库等成熟物业。”

　　“虽然投资区域仍将主要集中在一线城市，但更多外资可能会采用与本地发展商合作的方式进入二线城市。”叶建成说。

　　积极进入二线城市的代表是美林投资银行，其在去年10月初，以3000万美元收购北京锋尚房地产公司南京锋尚项目约半数股权。而新加坡腾飞集团也同期在南京收购了一处工业地产项目。

　　正如美林中国业务主管蓬钢所言，“随着中西部省区和内陆地区二线城市房价增长，国际资本正迅速流向这些地区，期待着新的获利空间。”

　　投资收益率将下降

　　“虽然外资在沪投资物业势头不减，然而截至2006年底，上海的物业投资回报呈明显收缩态势，投资平均收益率跌入7%~8%的范围”，在1月9日仲量联行举行的“2006年终回顾总结报告会”上，仲量联行研究部主管何恩凯告诉记者。

　　何恩凯表示，“机构投资者开始打破年中的一度观望，加快了对于既定计划中优质物业的收购；而原来私募型、投资周期短的基金进入房地产项目明显变少。”

　　以去年上海最近两起重要的收购案为例，腾飞集团以1.69亿美元收购了海洋大厦，SEB基金投资公司以2.5亿美元从麦格理处接手新茂大厦。据仲量联行的估算，两起写字楼收购的收益率分别为7.8%和6.1%。

　　“上海如今已成为退休基金等风险规避型投资商的核心市场，但这也正标志着上海的房地产资本市场日趋成熟。”何恩凯认为，今后开发商、机会投资商和核心投资商在一个项目的周期中扮演着不同的角色。

　　他表示，机会投资商在物业竣工前12个月购买，因此会承担物业的租赁风险。而在租户全部进驻该物业并且租赁情况稳定之后，机会投资商将其转卖给核心投资商，后者获取的回报较低，但风险也最少。“它们的目的不是为了追逐高额利润，只是想实现资金的保值和增值。”

　　麦格理去年11月将收购不到两年的“新茂大厦”出售给SEB基金的例子恰可以说明这一点。麦格理从中已获取超过一倍的利润，而SEB接手后预计收益率只在6.1%。