苦等了半年多的北京市“限外”细则——《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》终于在日前浮出水面，“严禁外资炒房”的调控政策被进一步在地方细化。

　　然而，“限外令”的出台也引起了一些思考和疑问：“限外令”对国家宏观房地产调控有多大帮助？北京高端房产市场会不会受较大影响？外国投资者的投资信心会不会受影响？

　　疑问一对房地产调控帮助有多大？

　　“外籍人士在北京高端项目中7%-8%的购房比例实在算不上多。”昨天，中原地产华北区总经理李文杰在谈到外资买方对房地产市场的影响时坦言“限外令”影响不大。根据中原地产对于北京部分高端楼盘的销售统计，2006年外籍人士购买的比例大约为7%-8%，而这一数字在上海却已经超过了20%。对此，李文杰表示：“相比于上海，北京市目前的高端住宅多以自住和国内投资者购买居多，相比于7%左右的购买率来讲，本土购房者所占的比率更为庞大。从这一层面上来看，在北京限制外资买房有点‘画蛇添足’。”

　　2月2日，北京市有关部门联合发出通知，在境内工作、学习时间超过一年的境外个人、港澳台地区居民和华侨因生活需要可以在北京购买一套商品住宅，购房前须办理居留状况证明。对于此次建委等相关部门出台“限外令”细则，有部分业内人士认为主要是由于从宏观调控的整体出发角度考虑的。

　　从2006年开始，由于北京乃至全国的房地产市场过分火热，导致房价居高不下，相关调控措施陆续出台，而调控的细则也从住宅地产逐渐扩大为商业地产、工业地产等各个方面。此次出台的“限外令”细则，在一定意义上对于外资买房的条件加以了具体的限定，但对“限外令”予以抱怨的也大有人在。

　　疑问二房价会不会受影响？

　　“外资对京城房地产市场的影响是有限的，基本上不会影响到北京市保障性的住宅市场，也就是低端市场，更不会影响到房价。”昨天，中国企业海外发展中心主任孙飞在接受记者采访时表示。

　　孙飞认为，出台限制外籍人士购房的政策并不代表北京在“排斥”外资对房地产的投资，这个主要是由于目前北京的房地产市场存在着一定泡沫隐患，而外资在这其中又起到了一定的推波助澜的作用。此外，由于我国目前外汇储备过高、人民币升值压力较大，北京作为重要的外汇流入城市，应提高金融风险意识，加强对外资的监管。

　　但是，孙飞认为，仅仅出台这个政策是远远不够的，因为这次政策主要是针对个人购房，而对于大型投资机构并没有做硬性的限制，相对于个人购房境外机构是微乎其微的。目前中国房地产业的投资回报率高达15%以上，远远高于欧美国家，而在亚洲地区中国内地的住宅、写字楼、商铺市场的回报率也是最高的，因此境外资本会源源不断地流入境内，这个是无法限制的。孙飞表示与其对外资设限不如疏导，引导其投向北京的基础设施建设、远郊区县的房地产开发中，也可以进入廉租房和经济适用房的建设。