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| 房地产行业：两项因素决定行业投资机会 |
来源：房地产时报 | 时间：2008-03-24 | 浏览：人次 |
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楼市成交量回暖和房贷政策是否放松决定地产股未来投资机会的大小。在开发贷和再融资受限的情况下，个人房贷的松紧程度决定着开发商的资金压力大小，决定着开发商是否会彻底压价出货。但地产行业龙头仍值得关注。
行业不利因素
1、成交量萎缩是市场调整和政策调控双重作用的结果。2007年四季度以来各地楼市成交量普遍萎缩，二手房市场、广深市场尤甚。2007年全国住宅价格月平均涨幅15%，超出2005-2006年月均涨幅2.4个百分点，自2007年8月以来房价月涨幅超过15%，增速远远超出GDP和居民可支配收入增长率，可见，房价的这种快速上涨不可持续，即房价涨幅必将回落。与之相对应，2007年销售额月均增速高达46%，超过2006年21个百分点，自2007年7月以来月增速超过40%。尽管房地产行业将处于长期景气中，但短期内高达40%以上的销售额增长率也必将难以维持，因此这种难以维持首先将通过成交量萎缩来反映，即我们认为2008年以来的成交量下降并不完全是政策调控力度加大的结果，其中也有房价和销售额短期增长过快导致的市场自身调整。
2、买房者对房贷比以往更需要下的房贷紧缩。2007年个人按揭贷款猛增4530亿元，可以说，提供了金融杠杆的贷房贷本身是推动房价快速上涨的原因之一。但与此同时，房价经过2007年的快速上涨，不仅相当一部分自住需求被抛到了市场之外，同时也使得不管是买房自住的，还是投资炒房的，买房者对房贷比以往更需要。而恰好在这时候，房贷被紧缩了，而且紧缩的重点放在针对投资需求的第二套房贷款，因此投资需求必然萎缩。投资需求萎缩引起的成交量下降也增加了自住性消费者、改善型消费者的观望气氛。
央行和银监会2008年信贷增长的目标是全年控制在3.63万亿元，即新增贷款不超过去年，同时执行按季控制贷款的方式。根据银行放贷的季节性，四个季度将分别控制在总量的35%、30%、25%和10%左右。因为买房需求对放贷的高度依赖性，所以只要房贷不放松，其实政府无需再出台其他政策，就能有效打击商品房投资需求和控制房价上涨过快。因此，房贷政策的松紧程度是第二项关键要素，一头连着中央政府，另一头牵动着楼市的成交量和房价，旁边还有一个开发商。
行业积极因素
积极因素的存在、高点下来50%左右跌幅、20倍左右08年动态PE估值，是我们认为对行业没有必要再过度悲观的原因之一。
首先，只要价格合理，购买力、需求和成交量还是存在。适度的价格促销创造出成交量。只要价格合理，成交量不是问题，如万科降价就很能说明问题。
其次，银根紧缩的同时，地根也在紧缩。地根紧缩在一定程度将减少未来一段时间内商品房增量供给(不考虑闲置存量土地清理力度)，减轻房价下跌幅度。
最后，人民币持续升值。今年以来人民币持续升值，不断加快。从年初的7.3升值到了7.08。人民币升值将继续引发外资和内资对土地等资源价值的重估，这将为房价、地产股股价提供支撑。
影响二季度楼市景气程度的风险因素
1、年初来很多开发商推迟开盘，可能增加未来供给量和房价下跌压力。
2、若二季度成交继续清淡，则开发商可能普遍主动选择降价出货。届时最容易主动降价的主要是：需要回笼现金滚动开发、土地闲置时间较长又面临政府清理压力(尤其是一些受换届影响的关系地)的中小开发商，资金缺口和财务压力较大、开发资金支出大且其他融资渠道不畅、面临业绩增长压力的上市公司。
3、双限房开发规模快速增长，并且政府舆论推广力度很大，则将增加市场化住宅体系中购房主力-----中等收入阶层的观望气氛，加剧成交量的萎缩。
4、新增自主性住宅需求主要通过二手房市场满足，不反映在一手新房市场和开发商报表上。我们越来越注意到，在上海，很多首次购房者普遍不愿意去内环以外买房，而内环内基本没有一手新房供应，这样第一次置业等自主性需求是产生了销售量，但却反映在二手房市场，并不反映在一手房成交量和上市公司财务报表上。
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