从租售并行到以租为主金融街写字楼租售变奏曲

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来源：中国房地产报 | 作者：刘小飞王振杰 | 时间：2008-05-05 | 浏览：人次

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　　地处西单路口的凯晨世贸中心，项目本身的先进和配套设施的优越使其成为当之无愧的地标式写字楼。日前《新地标》前往凯晨广场采访时，售楼处负责人徐小姐告诉记者：每天都有很多客户过来洽谈，除西座4.7万平方米整租给中国进出口银行外，中座基本满租，东座所剩约8000平方米的楼面也会很快签约。同时租金也从年前的300元左右上涨到360～380元（含物业）。在被问及是否有售出面积时，徐小姐笑答只有东座有几处，自她去年到职售楼处已经完全成了租楼处。
　　凯晨的综合品质得到了众多机构的青睐，相信短时间内其空置率将变成零。和凯晨一样，金融街商圈的其他甲级写字楼租金也都略微上扬，这更多的得益于写字楼本身品质的提升。地处宣武门的在建写字楼项目环球财讯中心（查看地图），目前租金为7元/天/平方米（不含物业费），比周围楼盘平均租金高出2～3元/天/平方米。对此，《新地标》在采访后得知：环球财讯中心在多方面都有所创新。
　　比如其寓意“石中含玉”的独特外观设计和可调节可计量健康节能环保全新风空调系统，都让人耳目一新。据悉，现在已有新华社等单位与其签约，预计年底入住。但其大规模的宣传尚未展开，相关网站也正在建设中，入市可能要等到几个月后。
　　一位业内人士坦言：“写字楼租赁在进入现房阶段后才会迎来真正的热租期”。虽然北京整体上写字楼存量和放量在以后一段时间内比较大，但金融街商圈硬性需求的持续增长和入市的楼盘的供给不足给业主们带来了更多对于租金上涨的期待。尽管如此，但金融街写字楼也面临着市场上同类产品的激烈竞争。2008年初，位于CBD的环球金融中心（查看地图）（WFC）正式封顶，该项目与香港著名的国际金融中心（查看地图）同属一家开发商，这一只租不售的写字楼项目目标客户直指金融类企业。
　　而业内人士认为，如CBD、东二环这样的区域不乏顶级品质写字楼，而且商务氛围浓厚，是吸引金融客户的重要因素。
　　在这样的环境下，金融街区域必须经历适应期和“预热”期，新建写字楼的入住率和租金水平的增长更像是“厚积薄发”。
　　由于新入市项目多在市场上经过了长期预租，部分项目的预租率已达到30%至60%之间，因此在项目完全交付使用之后，项目的吸纳率快速上升。同时由于新增项目从地理位置与硬件条件都有竞争优势，其租金报价上涨迅速。如泰康国际大厦，其租金从2007年11月份的288元/平方米/月到现在330元/平方米/月，上涨幅度达到14.6%，丰融国际中心的报价也在300元/平方米/月。
　　《新地标》调查显示，2008年金融街商圈甲级写字楼加权平均售价为28110元/平方米，权平均租金为270元/平方米·月，分别高出2007年北京全市平均报价的16个百分点和21个百分点。预计2008全年金融街甲级写字楼平均租金还将维持平稳或小幅上升的态势。
　　平均空置率为35.7%
　　从2004年至今，北京写字楼市场供应量一直保持较高水平，2007年至2008年则出现了甲级写字楼集中供应现象。但是，随着奥运会的临近，多个计划2007年年底完工的写字楼项目都推迟了入市时间，更多的供给量将推迟到2008年上半年。
　　来自高纬环球研究部的最新统计数据显示，2008年北京写字楼市场将有153万平方米建筑面积入市。原定于2007年入住的约48万平方米的甲级写字楼新增供应量因故推迟至2008年入市。
　　据不完全统计，2008年金融街商圈约有20万平方米的甲级写字楼新增供应量，加上2007年的存量以及其他因素，2008年金融街商圈甲级写字楼预计最少有30万平方米的市场量，创历史新高。
　　2008年开盘入市的项目有：丰融国际中心、环球财讯中心。而光大国际中心、泰康国际大厦、中海地产大厦、凯晨世贸中心、金亚光大厦、恒奥中心等则是2007年开盘入市，相继有一定的量带入今年。其他一些整售的甲级写字楼如金祺大厦、丰创大厦等，是否会转化为一定的市场供应量还是一个未知数。
　　世邦魏理仕在2007年北京房地产市场回顾与展望报告中指出，外资金融机构对金融街地区写字楼的关注程度逐渐提高。据有关调查显示，金融街区域多数甲级写字楼项目入住率喜人，区域内2006年～2007年入市的甲级写字楼项目，皆近满租，在金融街核心区域几乎一房难求，不少金融集团开发的写字楼项目全部以整租为主。
　　《新地标》调查发现，2007年入市的甲级写字楼项目，皆将近满租，在核心区域更是难求一房。而少数后期入市的项目由于入市时间短，市场消化不是非常迅速，其空置率维持在30%～50%。据本报初步统计金融街商圈甲级写字楼平均空置率为35.7%。

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